Обвал или коррекция? Анализ цен на недвижимость Саратова по итогам 2009 года

Просмотров: 7 Оставить комментарий

Если внимательно проанализировать динамику ценообразования на квартиры в Саратове в 2009 году, нет причин как для паники, как и для оптимизма.

Ожидаемого обвала цен на недвижимость Саратова не состоялось. Рынок живет, у него есть свои пики активности, спады и подъемы при сохранении общей тенденции понижения цен.

О достоверных данных о реальных ценах продажи квартиры к сожалению можно лишь догадываться, т.к. цена позиционирования квартиры и реальная стоимость продажи в настоящее время может отличаться значительно.
Также в некоторых объявлениях о продаже квартир, продавцы в Саратове указывают цену не соответствующую настоящим рыночным требованиям (с целью создания запаса денежных средств для обмена), при этом риэлторы включают такие в листинг.

Шаг торгов, по моим наблюдениям, составляет до 10%, за исключением продаж неликвидных объектов, где торги могут достигать и 30%.
В аналогичных ситуациях оказываются продавцы двух и трехкомнатных квартир старых планировок в 1 и 2 зоне Саратова. Соответственно можно предположить, что коррекция на неликвидные объекты не остановиться и в 2010 году.

Что же касается ликвидных объектов недвижимости, в первую очередь однокомнатные бюджетные квартиры на первичном рынке, то максимальное падение цены было зафиксировано в мае 2009 года, а в четвертом квартале наметился небольшой рост.
Предсказуемость рынка по итогам 2009 года обнадеживает и в прогнозе на 2010 год.

Факторы, влияющие на ценообразование недвижимости, следующие:

1. Отложенный спрос не может быть отложен “навечно” и чем больший срок ожидания, тем быстрее будет проходить процесс оживления рынка недвижимости.

2. Пика активности достигли сделки по социальным проектам, как из средств федерального так и областного бюджетов. Количество сделок по данным направлениям во много раз превосходит докризисный уровень.

3. Закупки Министерства обороны РФ по низким ценам также является в настоящее время определяющим фактором для первичного рынка, не оставляя при этом шансов для его эффективного развития.

4. Ипотечные сделки при уменьшении ставки рефинансирования как по стандартам АИЖК, так и по иным банковским проектам, столь же привлекательным для населения, к концу 2010 году могут выйдут на докризисный уровень по объему кредитования при благоприятной экономической ситуации в стране.

Прогноз развития рынка недвижимости возможен по трем направлениям:

1. Существенное понижение процентных ставок по ипотечному кредитованию в совокупности с отложенным спросом и дефицитом жилья на первичном рынке, неминуемо приведет к очередному “перегреву” рынка повышением цен на недвижимость весной 2012 года. Считаю, что это худший сценарий.

2. Процентные ставки по ипотечным кредитам снизятся незначительно, покупка жилья не станет общедоступной, но при этом рынок, несмотря на отложенный спрос, сохранит формирование справедливого ценообразования. Этот сценарий – чуть лучше, т.к. сохраняет рыночное регулирование цен на недвижимость.

3. Методом государственного регулирования будет определяться наиболее оптимальное соотношение ставки рефинансирования, средней заработной платы, стоимость услуг стройиндустрии и процентам по ипотечному кредитованию, параллельно с этим будет взят под контроль стоимость выдачи технических условий на подключение к коммуникациям и предоставления земельных участков, исключающих точечную застройку. Подобный вариант предполагает и серьезную правовую базу по изъятию земельных участков для государственных нужд. Данный вариант развития маловероятен, но есть к чему стремиться. Создание же эффективного механизма предоставления земельных участков и получения технических условий – это не проблема и даже не вопрос. Страна решала и более серьезные проблемы.

Для определения эффективной ценовой политики нужен очень анализ динамики ценообразования на недвижимость, основанная, разумеется, не только на данных комитета по статистике. Может быть поэтому, Правительства многих регионов РФ активно поддерживают развитие информационных систем. Все заинтересованы в получении достоверной и оперативной информации в больших объемах, а она может быть получена только с помощью мультилистинговых систем. В отдельных регионах мощность данных систем достигает 30 тысяч объектов недвижимости при ежедневном обновлении. Для качественного и всестороннего анализа рынка недвижимости требуется именно такой объем информации об объектах недвижимости.

Председатель комитета СМЛС
Пегов Андрей Петрович.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *